こんにちは。税理士の山下久幸です(*^^*)
今日は、「不動産投資1年目の確定申告」について解説します！
◆不動産投資
誰もが憧れる投資(笑)
・銀行からお金を借りて購入
・入居者に家賃を払ってもらう
・銀行へ借入の返済
・最終的に不動産が自分のものになる(笑)
◆青色申告
届出を出すだけ
不動産を貸し出して2ヶ月以内
［手続名］所得税の青色申告承認申請手続
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/09.htm
＜控除額＞
65万 ⇒ 5棟、10室以上
10万 ⇒ 上記以外
※駐車場は5台で1室で計算
No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm
青色申告の2大特典を知ろう！
https://youtu.be/_yUYppNF828
◆経費
・固定資産税
・不動産取得税
・収入印紙
・管理組合の管理費
・修繕積立金
・修繕費
・原状回復費用
・損害保険料
・不動産会社の管理手数料
・広告宣伝費
・共用部分の水道光熱費
・清掃代
・借入の金利
・視察のための交通
・不動産会社との交際費
・不動産投資の書籍、セミナー、コンサル
・通信費
・税理士の報酬(笑)
◆借入の金利
不動産所得 ⇒ 赤字のとき注意！
借入金の利息が一部経費とならない
土地部分のみ
＜事例＞
総額 2,000万円
土地 500万円
建物 1,500万円
利息 2,000万円✗2％＝40万円払っていた
利息40万✗土地500万／2,000万＝10万円
⇒これが経費とならない
黒字だったら経費でOK
赤字のときだけ注意が必要
理由は、バブルの名残り・・・(笑)
・不動産バブルで高金利で不動産投資
・金利で不動産所得が赤字
・給与と不動産の赤字を損益通算
・所得税の還付で節税
No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm
◆赤字のとき
給与や事業と赤字の損益通算ができる
軽い節税(笑)
・土地の利息が経費とならない
・海外不動産の減価償却費が経費とならない
◆土地・建物に含めるもの
・購入の仲介手数料
・土地・建物の固定資産税・都市計画税の精算金
これらは経費にするのではなく、
資産に含めて減価償却する（土地は償却できない）
＜事例＞
総額 2,000万円
土地 500万円
建物 1,500万円
仲介手数料 60万円
固定資産税 5万円
⇒これを土地と建物に配分する
・土地 （60万＋5万）✗500万／2,000万＝16.25万
・建物 （60万＋5万）✗1,500万／2,000万＝48.75万円
»»»保有しているとき（不動産所得等）の税金
https://www.mf-realty.jp/tebiki/taxbusiness/capter02_02.html
◆減価償却
耐用年数で経費を計算
土地は減価償却できない
減価償却ってどういう意味ですか？！
https://youtu.be/DBILW6O_5cA
◆税理士に依頼するか？
1年目は依頼して、やり方を教えてもらう
2年目以降は自分でやる！
確定申告なんか自分でやるな！(ホリエモンチャンネル)
https://voicy.jp/channel/990/280934
◆オススメの動画
確定申告を早く終わらせるやり方
https://youtu.be/HHnLRSS1hw0
◆まとめ
・不動産投資を始めたら確定申告が必要
・1年目は確定申告が少し複雑
・2年目は楽ちん♪
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