Conclusiones
- La operación y el mantenimiento de un edificio, es un mundo que existe desde mucho antes que el BIM, es más complejo que el BIM y es más importante que el BIM.
- El BIM ni ha inventado ni tan siquiera a “revolucionado” el mundo del mantenimiento.
- Otra cosa es que aprovechando el “hype” del BIM, los comerciales aprovechan para vender soluciones profesionales de mantenimiento, atribuyen las ventajas de un mantenimiento profesional al acrónimo BIM.
- De todas las ventajas que el BIM supuestamente aporta a la fase de mantenimiento, sólo hay una que es real: reducción drástica de tiempos y costes, en la recopilación inicial, de la información necesaria para las labores de operación y mantenimiento.
Qué es realmente la fase de operación y mantenimiento
Datos
- El FM está entre los 4 gastos más importantes de una empresa.
- En la mayoría de los casos, es el 2º gasto, sólo por detrás de RRHH.
Impacto del FM en el ciclo de vida de un edificio
AVISO: Las siguientes cifras son siempre orientativas, y cogidas con pinzas. Además, no es lo mismo una empresa cuyos edificios son fábricas, que una que tiene oficinas.
- 20% del coste: Diseño y construcción.
- 5% del coste: Demolición.
- 75% del coste: FM. Dividido en 35%-20%-20%
- 35%: Gestión patrimonial.
- 20%: Energía (factura de la luz).
- 20%: Uso del edificio.
- Gestión de espacios
- Servicios a las personas
- Servicios a los activos (Mantenimiento)
Gestión patrimonial
Compra de edificios, gestión de alquileres, seguros, impuestos, gestión de proyectos de construcción y reformas importantes.
NOTA: BIM aquí, no aporta ventajas en fase de mantenimiento, sino en fase de diseño y construcción.
Gestión de espacios
- ¿Quién lo va a usar? (Personas, salas de reuniones, puestos de trabajo...)
- ¿Qué equipamiento necesito en ese espacio? (Inventario de de equipos y mobiliario)
Gestión de servicios
Las personas que ocupan los espacios requieren una serie de servicios que también hay que gestionar: Mensajería, conserjería, cáterin, limpieza, seguridad, vehículos de empresa, etc.
Gestión de mantenimiento
Los equipos colocados en esos espacios necesitan un mantenimiento para funcionar bien: mantenimiento correctivo, mantenimiento preventivo, garantías, gestión del personal de mantenimiento, calendarios, tickets, etc.
FM tradicional vs FM integrado
El FM siempre se ha hecho, pero de forma aislada, a base de mucho excel suelto, sin un plan de mantenimiento preventivo, sin herramientas de análisis que crucen datos.
Existen software y metodologías específicas para FM, que suponen grandes ventajas sobre la forma de gestión tradicional.
Hay muchos, pero dos de los más conocidos son:
- EAM: Enterprise asset management (Gestión de activos empresariales), también conocidos como GMAO (Gestión de mantenimiento asistido por ordenador).
Los EAM son software específicos para las tareas de mantenimiento, son muy potentes pero no tocan las demás ramas del FM.
Uno de los más conocido es IBM Máximo. Se usa mucho en empresas de tipo industrial.
- IWMS: Integrated Workplace Management System (Sistema de gestión integrada del espacio de trabajo)
Los IWMS son software que tocan todas las ramas del FM (Patrimonio, espacios, servicios, mantenimiento y sostenibilidad), tienen la ventaja de que toda la información y gestiones están relacionadas, aunque no con el detalle de un EAM, por ejemplo.
Los más famosos son Planon y Archibus. Estos software son más interesantes para empresas de oficinas, locales, industriales pequeñas/sencillas, etc.
Algunas ventajas del FM integrado
- 10% de ahorro en alquileres.
- 10% de ahorro en costes de utilización.
- 8% de ahorro en coste de mantenimiento.
- Facilita el mantenimiento preventivo
- El mantenimiento correctivo cuesta 4 veces más en equipos que permiten un mantenimiento preventivo.
Coste de una implementación FM
- EAM: a partir de 50.000€, 200.000€ típico. Para empresas que facturen más de 10 millones de euros.
- IWMS: a partir de 30.000€. Para empresas que facturen más de 5 millones de euros.
Falsas ventajas del BIM en FM
- Información siempre actualizada.
- Tener un modelo en 3D es mejor para el mantenimiento.
- Mejor gestión de inventario, toma de decisiones con enfoque global.
- Planificación y ordenes de trabajo más eficientes.
- Mantenimiento preventivo, IoT.
El gran aporte del BIM al FM
- Ahorro muy grande en toma de datos inicial.
Consejos
- Si eres una empresa grande que quiere empezar a hacer FM de forma más profesional, no empieces por el BIM, empieza por un EAM o un IWMS.
- Y si no tienes datos actualizados, subcontrata la actualización de datos, y ya que estás, pídela en BIM.
- Si eres una empresa pequeña (menos de 5 millones de euros) puedes lograr una gestión de espacios y de activos muy "low-cost" con Revit.
- No llamemos BIM a todo lo “nuevo” que pasa en el mundo AECO. La O es de Owner (propietario).
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