- Qué supone el BIM para una promotora inmobiliaria (o desarrolladora, real state).
- Un cliente de Uruguay, me planteaba cómo debía ser la implantación BIM en una promotora.
- Por mi parte, me he especializado en este tipo de empresas, casi por casualidad.
- Y ahora soy el responsable BIM de una promotora.
- También hable de este tema en el podcast de BIMrras:
- Este episodio puede ser interesante para consultores y empleados de promotoras, pero también para todos los estudios e ingenierías que dan servicio a una.
Qué es una promotora
- El promotor es uno de los agentes de la construcción, en España está recogido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) como el agente que impulsa, programa y financia una obra de edificación.
- Una persona que tiene un terreno y se quiere hacer una casa, es un promotor.
- Pero una promotora inmobiliaria es una empresa que se dedica a esto de forma recurrente y especializada, están centradas en vivienda, y su objetivo final es vender las viviendas que han promovido.
- Hay un nicho de promover para alquilar (Built-to-Rent) dónde habría que considerar el BIM para mantenimiento.
- Sus funciones principales son:
- Analizar las demandas del mercado inmobiliario para saber dónde quiere vivir la gente, en qué tipo de vivienda y a qué precio.
- Analizar y comprar suelo que cumpla con estos criterios.
- Velar porque el diseño de cada vivienda y del edificio en su conjunto se adapte también a los criterios del mercado.
- El diseño puede estar subcontratado o no.
- Vigilar que el edificio se construye en la calidad, plazos y costes deseados.
- La construcción puede estar subcontratado o no.
- Vender las viviendas. Y locales, plazas de aparcamiento, trasteros...
- Departamento Comercial.
- Departamento de marketing.
- Departamento de postventa.
Tipos de promotora
- Subcontratan el diseño y construcción:
- Promotoras grandes.
- Se centran en el análisis y la venta.
- Lo hacen todo:
- Promotoras medianas y pequeñas.
- Menores costes de diseño y construcción.
- Según van creciendo, empiezan a subcontratar.
Puntos clave de una promotora
- Financieramente es un negocio con mucho riesgo:
- Desde que compras el suelo hasta que vendes la última casa, pueden pasar 4 años.
- Inflación, cambios en el mercado, crisis...
- Si te equivocas en el análisis de mercado, puedes hacer viviendas que no gustan, y tener que venderlas por debajo de coste.
- Tienes que calcular los costes de construcción unos 2 años antes de empezar la obra y cuando el proyecto es sólo una lista de necesidades.
- Como promueven mucho, pueden sacar ratios muy fiables.
- Mucho riesgo está aparejado a mucho beneficio si las cosas salen bien.
- Las promotoras cuentan con abundantes recursos.
- Necesitan tener mucha capacidad de análisis:
- Análisis del mercado inmobiliario:
- En esta zona hay parejas jóvenes, que quieren piscina comunitaria, y tienen x dinero.
- En esta zona, el precio de la vivienda está bajando un x%
- ...
- Análisis de la oferta de suelo
- Análisis de los costes de construcción.
- En esta región, las cocinas están en torno a X.
- El precio del hormigón tiene esta tendencia en los últimos años.
- ...
- Su cliente, es el cliente final que se compra la casa:
- Los planos de venta, infografías, paseos virtuales, etc son muy importantes.
- Te limita mucho los tipos de cambios que puedes hacer en un proyecto que no está terminado, pero que ya estás vendiendo.
- Una mala ejecución, una solución constructiva mal elegida, te puede disparar las incidencias en postventa.
Objetivos BIM
- Proyecto
- Menos errores y más definición con el mismo esfuerzo.
- Seguimiento "casi" en tiempo real de los costes.
- Mayor certidumbre sobre superficies útiles y construidas.
- Obra
- Mayor facilidad y certidumbre a la hora de "estudiar la obra".
- Mayor facilidad en la toma de decisiones y resolución de problemas durante la obra.
- Mayor facilidad en tareas de seguimiento y certificación en la obra.
- Venta
- Menos cambios en "el producto" que se vende sobre plano.
- Usar "el 3D" como arma de venta.
- Reducir el número de incidencias postventa.
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BIM en promotoras que diseñan y construyen
- En las promotoras que diseñan y/o construyen directamente hay que hacer dos implantaciones BIM:
- Un a los arquitectos e ingenieros
- Otra al personal de obra.
- Para los departamentos técnicos es un caso ideal:
- Se crean plantillas y familias para uso interno.
- Siempre usan los mismos software.
- Conocen al dedillo la forma de trabajar y necesidades del departamento de Obra.
- ...
- Para los demás departamentos no hay que hacer "una implementación":
- Algún pequeño cambio en la forma en la que intercambian información entre departamentos.
- Superficies
- Costes
- Planos comerciales
- Para aprovechar toda la información que se puede obtener con un modelo BIM, es clave que Revit y visores 3D no sean la única puerta de acceso.
- Incorporar a un perfil experto visualización de datos para que creer paneles tipo PowerBI, excels con PowerQuery, etc.
- Los infografistas podrían aprovechar los modelos BIM a través de conexiones con 3DS max, Lumion, etc.
BIM en promotoras que subcontratan diseño y construcción
Opción 1: Subcontratar también el BIM
- Los técnicos de la promotora no saben BIM ni ven factible aprenderlo pero quieren las mejoras prometidas del BIM en el corto plazo y en la mayoría de las promociones.
- Subcontratan a una oficina BIM (BMO - BIM Management Office).
- La promotora especifica qué, cómo y cuándo necesita información:
- Un EIR pero sin entrar en modelos BIM federados, plataformas CDE, etc.
- Superficies, costes, planos comerciales...
- La BMO "traduce" todos esos requisitos en un EIR y además:
- Gestiona el CDE.
- Crea y mantiene los recursos que se dan a los agentes de diseño y construcción:
- Plantillas de BEPs.
- Familias y plantillas de Revit, al menos.
- Listados de puntos de auditoría.
- Guías y buenas prácticas.
- ....
- Asume el rol de BIM manager del promotor:
- Participa en reuniones de cada proyecto.
- Decide en disputas BIM entre agentes.
- Se asegura de que todos los agentes cumplen los procedimientos de colaboración y modelado.
- Audita todas las entregas de modelos BIM.
- "Extrae y mastica" toda la información de los modelos BIM, y se la traslada a la promotora en paneles y excels.
Pros y contras de la BMO
- Ventaja: tienes el BIM implementado en 8-10 meses sin apenas esfuerzo extra por parte de los empleados de la promotora.
- Inconveniente: tienes que contratar a una BMO muy buena para confiarle todo esto.
- Y muy buena, significa muy cara.
- Entre 5 y 10 personas dedicadas a tiempo completo, de las cuales, 1/3 deben tener perfiles BIM senior.
- Todas las BMOs son buenas hasta que se demuestra lo contrario.
- Si el core de una promotora es analizar, la calidad de la información a analizar es clave.
- Si ponemos la información dentro de modelos BIM, pero no sabemos extraerla nosotros, dependemos de un tercero al que tenemos que dejar entrar en el core de nuestra empresa.
- Inconveniente: la BMO puede petar, porque no es capaz de hacer que se entreguen modelos de calidad con los proveedores que hay.
- Hacer 100 proyectos al año, significa contar con al menos 25 estudios de arquitectura, 25 ingenierías y 150 equipos de obra.
- Es difícil encontrar tantas empresas que dominen BIM en la actualidad.
- La promotora puede creer que el que una ingeniería no sepa mucho de BIM se arregla con plantillas de Revit y coordinadores BIM, y para eso está la BMO ¿no?
- Así que piden todos los proyectos en BIM, y al año y medio, la BMO peta.
- No es culpa de la BMO, sino de que el mercado no está preparado para las expectativas de la promotora.
- Si nosotros somos la BMO tenemos que dejar esto claro desde las negociaciones iniciales.
Opción 2: Implementación interna
- Hay que contratar a un BIM manager con experiencia.
- Tendrá que hacer las mismas tareas iniciales que la BMO.
- Formar al personal técnico de la promotora en habilidades de:
- Revisión y auditoria de modelos BIM.
- Extracción de información de modelos.
- Uso del Entorno Común de Datos.
- Debe intentar automatizar la parte de revisión y auditoría al máximo.
- La promotora introduce BIM en los proyectos al ritmo que sus proveedores le pueden dar.
- Es preferible un buen proyecto en CAD que un mal proyecto en BIM.
- Los estudios de arquitectura e ingeniería pueden decir que saben sin tener la experiencia suficiente.
- Porque quieren conseguir el trabajo.
- O porque no saben que les falta por saber.
- Como promotora debemos adoptar una postura de "te ayudo a que aprendas a cumplir mis requisitos".
- Uno de los objetivos que me ha puesto mi jefe no es que el 100% de los proyectos se hagan en BIM, sino que de los proyectos que se hagan en BIM, el 80% tenga la calidad requerida por la empresa.
- Tenemos que dar soporte técnico a nuestros proveedores, aunque seamos nosotros el cliente.
- Explicar siempre los "por qué".
- Intentar simplificar al máximo temas como los LODs, los usos BIM, las dimensiones...
- LODs como estructura de capítulos del presupuesto.
- Intentar basar las entregas y flujos de trabajo en IFC por si tenemos proveedores que trabajan con ArchiCAD, Allplan u otro.
- Habiendo escasez de proveedores que dominen BIM, no podemos descartar a los que saben por temas de software.
- Tampoco es buena idea obligarles a usar Revit si no lo dominan.
- Pero siendo conscientes de que va a haber una mayoría que por un lado trabaja en Revit y por otro no domina para nada el tema IFC, así que:
- Las plantillas que creemos deben estar al menos en Revit.
- Si todos los involucrados trabajan en Revit, que compartan también los nativos.
- Pero pedir siempre IFC para que se vayan familiarizando.
- Emparejar a estudios de arquitectura con ingenierías y constructoras que estén en la misma etapa de madurez BIM.
¿Quieres escuchar otro episodio? Los tienes todos en la sección de Podcast de esta web.
AVISO: Este post es sólo un apoyo al audio del podcast. Leerlo de forma independiente podría llevar a conclusiones incompletas o incluso opuestas a las que se quieren transmitir.