Invité: Martin Menez: Linkedin et https://www.bevouac.com/
Bienvenue sur des Briques et des Brocs, le podcast de l’immobilier.
Martin a un diplôme d’ingénieur de l’ESTP, mais comme cela ne lui suffisait pas, il a aussi réalisé un Mastère spécialisé en entrepreneuriat et innovation à l’ESCP.
Il s’est jeté dans l’entrepreneuriat en cofondant Bevouac, une société qui accompagne les investisseurs dans la recherche de biens résidentiels, la réalisation des travaux et la mise en place de locataires.
Sa clientèle est aussi bien aguerrie que novice. Il permet tout simplement de gagner du temps.
Car avec Bevouac, c’est presque une transaction par jour dans toute la France. Autant dire que ça développe certains réflexes et permet d’éviter pas mal d’écueils.
Nous discutons dans un premier temps du rendement, sa définition, son calcul, ce qu’il traduit.
L’idée était ensuite de développer l’aspect cash-flow de l’investissement immobilier.
En effet, bien souvent un investissement “coûte” tous les mois à son propriétaire, car le loyer ne permet pas de couvrir la mensualité de l’emprunt, traduction d’un investissement à cash-flow négatif.
Mauvais investissement ? Pas forcément, l’effet de levier bancaire n’apparaît pas en “cash”, généralement l’effort d’épargne se traduit dans le remboursement de l’emprunt.
Pour autant est-il possible d’envisager un investissement à cash-flow neutre, ne demandant pas d’effort d’épargne voire à cash-flow positif ?
Tout est une question de rendement, donc de risque et d’effet de levier bancaire.
Ce dernier est généralement maximisé par les investisseurs, afin de réduire le montant de l’apport, la solution se trouve donc du côté rendement.
Cela étant rendement élevé signifie risque élevé. Il faut chercher des opportunités voire des pépites et accepter d’aller dans des villes de Province pas forcément a côté de chez soi, ou les valeurs unitaires sont plus faibles.
C’est la force de Bevouac, après des années d’analyse du marché, leurs algorithmes surveillent les annonces en permanence. Ils ont même tissé un réseau d’agences qui leur proposent les biens en priorité.
Une fois le bien trouvé, il faut parfois réaliser des travaux donc trouver une entreprise, comprendre le devis.
Et en parallèle, le dossier de financement doit être monté, sans quoi l’investissement risque d’être compliqué.
Car l’objectif de ces investissements est bel et bien de profiter de la martingale immobilière: pouvoir s’endetter et bénéficier des loyers pour rembourser la dette. On construit ainsi son capital sur le long terme.
Une nécessité aujourd’hui ou le mécanisme des retraites est chahutée par la démographie ?
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