Shows
Paul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastPublicarea preturilor de vanzare in imobiliareExistă șapte sute de mii de tranzacții imobiliare în România anual, cu peste un miliard de euro tranzacționați în imobile comerciale. Contribuția tranzacțiilor imobiliare la PIB este de douăzeci de miliarde de euro, iar evaziunea fiscală din acest domeniu depășește un miliard de euro. Aceste cifre ne oferă o imagine clară a ceea ce poate fi recuperat prin transparență și responsabilitate. Evaziunea din tranzacții imobiliare și construcții este estimată la un minim de trei-patru miliarde de euro anual. Aceasta arată gravitatea situației și urgența necesară pentru a acționa. Segmentul construc...2024-05-1601 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastDacă nu participi în mod activ la constructia propriei case...Este foarte important ca investitorul/cumpărătorul să participe la recepția finală a lucrărilor. Simularea unei recepții constituie o infracțiune. Dacă nu participi în mod activ la toate etapele, riști să te confrunți cu situații dramatice, cum ar fi, spre exemplu, etaje tehnice sau mansarde inexistente, pentru care ai oferit sume importante de bani, fără ca acestea să fie finalizate în realitate. Pentru a preîntâmpina problemele majore, încă din stadiile incipiente ale negocierilor pentru o nouă locuință, este indicat să apelați la un specialist, care să se asigure că toate drepturile...2019-12-0903 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastRecepția constructiei și documentele necesareRegulamentul privind recepția construcțiilor este un instrument de reglementare a activității de inspecție parțială sau finală a lucrărilor de construcție, publicat în Monitorul oficial în 2017 și căruia i-au fost aduse adăugiri în martie 2019. Faza de recepție este esențială în procesul de construcție a unei locuințe și trebuie executată corect. Fară existența acestei faze, nu avem o finalitate a investiției inițiale, fie că este vorba despre un ante-contract de vânzare-cumpărare, fie un contract de investiție într-o viitoare construcție. Scopul procesului-verbal întocmit în faza de recepție este ac...2019-12-0506 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastEvaluarea corectă a imobilelor. Stabilirea celui mai bun preț. Specialiștii vă vin în ajutor.Primul pas este ca cei interesați de o anumită proprietate, să pornească de la calcule și de la evaluarea zonei și să înțeleagă că fiecare proprietate are o valoare de piață, mai mult decât o valoare emoțională. Astfel, comparând prețurile de vânzare de pe piață, cumpărătorii își pot da seama dacă valoarea respectivei proprietăți este una realistă. Acest tip de evaluare se poate face printr-o documentare cu ajutorul specialiștilor, fie ei agenți imobiliari bine informați, fie printr-o cercetare detaliată, prin intermediul unui raport de piață, și anume un raport investițional, ce ia...2019-11-2903 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastGaranția proprietății atunci când este pusă în vânzare. Ce trebuie urmărit?Garanția referitoare la o clădire, la structura acesteia și tot ceea ce înseamnă partea de construcție în sine, ține de orice tip de proprietate, ca atare este obligatoriu să existe. Cel puțin în cazul construcțiilor noi, dezvoltatorul și constructorul au responsabilitatea de a garanta respectiva construcție. În ceea ce privește, spre exemplu, apartamentele din blocurile vechi, construite în anii 50 sau 60, din păcate nu mai poate garanta nimeni că structura acestor construcții mai este în prezent așa cum a fost la momentul predării ei. În baza unei expertize, în momentul negocierilor de...2019-11-2502 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastSituații în care clienții se mută înainte de finalizarea lucrărilor. Ce se întâmplăNu mai poţi să faci un contract de vânzare-cumpărare dacă nu ai recepţia finală. Recepţia finală înseamnă să ai contracte pe absolut toate branşamentele, indiferent de operatorul care le furnizeazăAlcatuirea comisiei de receptie la terminarea lucrarilorOperatiunile premergatoare receptiei la terminarea lucrarilor debuteaza cu notificarea transmisa de executant investitorului prin care primul il informeaza pe investitor cu privire la data terminarii tuturor lucrarilor aferente partilor/obiectelor/sectoarelor din constructie si solicita efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor. Foarte importanta este precizarea din Noul Regulament potrivit careia executantul trebuie sa faca aceasta...2019-11-2004 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastȚeapa „avantajelor” de proastă calitateȚeapa „avantajelor” de proastă calitate se referă la anumite avantaje care sunt prezentate la faza de rezervare și nu se vor regăsi în promisiune.Aceste avantaje țin de cele mai multe ori de finisaje, de ceea ce va fi în apartament, de calitatea materialelor care este prezentată într-un anumit fel când semnezi prima dată și altfel când îți apare anexa cu calitatea materialelor.Toate acestea sunt legate, în principiu, de avantajele pe care le poți simți atunci când vezi apartamentul. Asta este greșeala pe care o fac majoritatea: se atașează emoțional. At...2019-11-1701 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastAi sau nu voie să intri pe șantierul apartamentului încă neconstruitut, dar plătit?Ai voie să mergi pe șantier, să discuți întâi cu dezvoltatorul să îți permită accesul acolo prin acordul constructorului să accesezi șantierul. Dar bineînțeles, un dezvoltator sau un constructor de bună credință nu ar avea nimic împotrivă dacă toate condițiile de siguranță sunt îndeplinite.Bineînțeles, sunt și anumite situații excepționale când nu te poți duce acolo. Sau dacă fazele de execuție sunt deja avansate, în sensul în care poți să intri fizic în apartament, este o măsură normală, să ajungi și să vezi ce calitate ai din această fază a const...2019-11-1701 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastNu lua nici o decizie în biroul de vânzări, mai așteaptă puțin!Broșura lucioasă se prezintă plină de imagini luminoase,și cuprinde cuvinte precum luxos, cel mai bun, ideal, accesibil, fețe zâmbitoare, Sunteți cuceriți.Ceva mai târziu, când vă plimbați pe lângă locul cu pricina, vedeți doar un petic de pământ și un birou de vânzări într-o rulotă mobilă, lângă care se află panouri înfățișând imagini cu un stil de viață plin de farmec, alături de mesajul „finalizam în curând”. Intrați, pentru a afla mai multe.Dar... așteptați! Sunteți cu adevărat pregătiți să luați „ce...2019-11-1602 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastSancțiuni pecuniare pentru dezvoltatori. Cum își recuperează cumpărătorii banii investiți?În virtutea legii, pentru ca respectivul cumpărător să își poată recupera parte din suma investită sau chiar investiția integrală, se menționează și o variantă de mediere între dezvoltator și cumpărător, putându-se ajunge la o formă de despăgubire. Medierea poate ușura foarte mult întregul proces, nemaifiind nevoie să se ajungă până în instanță. Sunt foarte multe exemple în practică, în care nu ar trebui să fie păgubit cel care cumpără și totuși, este, tocmai pentru că se abuzează de rolul dominant al dezvoltatorului.https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/06/30/sanctiuni-pecuniare-pentru...2019-11-1301 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastNegociator de clauze contractuale în favoarea cumpărătorilorHai să facem o comparație de costuri. Ce ar însemna să te ia pe tine de la început, ca și consultant, și ce ar însemna să nu te ia… în fața unui dezvoltator neserios.Practic, să mă ia de la început înseamnă să evaluăm situația curentă. Și ceea ce înseamnă munca unui avocat în funcție de volumul care este necesar în acea tranzacție. Aici diferă foarte mult pentru că poate să fie o cumpărare complexă sau poate să fie o cumpărare de apartament normal. Și aici contactele dezvoltatorilor sunt voluminoase. Pot fi de 35 de pagini s...2019-11-0904 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastNeplata chiriei. Ce este de facut ?Este foarte important ca cele două părți să discute despre apariția acestor probleme legate de plată. Din păcate, de cele mai multe ori una dintre părți ajunge să acționeze în mod eronat, ajungându-se chiar într-o fază de instanță fără nicio discuție prealabilă în legătură cu eșalonarea plăților sau altă modalitate de stingere a respectivului debit. Sfatul specialiștilor este acela de a media pe cât posibil situația. Proprietarul are mai multe opțiuni la îndemână, una dintre ele fiind chiar evacuarea chiriașilor rău-platnici din spațiu, în cazul în...2019-11-0903 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastLegislația privind închirierea locuințelor.Cele mai importante legi în virtutea reglementărilor în domeniul imobiliar sunt Codul Civil și Legea Locuinței. Ambele conferă drepturi atât chiriașilor, cât și proprietarilor. Fiecare dintre aceste părți, ar trebui să cunoască cel puțin la modul general, prevederile legii, în special cele legate de obligații. Din păcate, din necunoștință de cauză, se încheie multe contracte ce conțin clauze care nu au nici o legătură cu legislația în vigoare sau chiar o încalcă.Pentru ca un contract de închiriere să fie cât mai clar, trebuie să se determine obi...2019-11-0906 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastȚeapa cu apartamentul de la etajul tehnicM-am lovit de cazul, în care, în momentul de față, s-a plătit un avans pentru un apartament, care urma să fie transformat din etaj tehnic în apartament, un avans care a ajuns la 100% din prețul apartamentului. Deci, practic, a cumpărat un apartament pe o promisiune de transformare viitoare. În total 130.000 de euro și apartamentul nu poate fi transformat într-un domiciliu, ci rămâne în continuare etaj tehnic.Asta se întâmplă poentru că acel client nu a fost suficient de precaut să își ia toate măsurile și să înțeleagă că prin coeficienții respect...2019-11-0801 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastTaxa de rezervare, returnabila în orice circumstanțeO taxa de rezervare. Cam care ar trebui să fie valoarea ei dacă o rezumăm la valoarea apartamentului?În principu, taxa de rezervare reprezintă în momentul de față, ca act juridic, o promisiune de vânzare și practic clientul beneficiază de o rezervare a apartamentului respectiv cu dreptul lui de a-l cumpăra de la dezvoltator. Implicit, la momentul rezervării trebuie să cunoști condițiile pe care le vei avea în ante-contract sau în promisiune de vânzare-cumpărare.Trebuie să le discuți înainte de rezervare, nu să plătești o sumă de bani și apoi să...2019-11-0802 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastAcordul de rezervare, ce ai în el aia primeștiClientul nu este întotdeauna cel mai informat. La ce ar trebui să se uite, cam care sunt informațiile cheie pe care ar trebui să le caute?Eu spun că, întotdeauna, nu să audă, ci să vadă. Și să existe în scris toate informațiile pe care le aude pentru că este mai puțin important ceea ce i se prezintă, ceea ce rămâne este ceea ce se scrie în acordul de rezervare, în contractul de vânzare-cumpărare, deci implicit ceea ce se promite urmează să se îndeplinească, ceea ce rămâne într-o discuție se poate schimba tot...2019-11-0801 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastEvită țeapa „discountului”Am luat un apartament pe care încă nu îl am fizic. Poate în am peste un an, doi, trei. Cam cum ar trebui să decurgă etapele plăți?Ideal ar fi să fie etapizate pe fazele de construire. Nu se recomandă în a plăti un avans foarte mare pentru că în momentul de față sunt foarte multe probleme cu acest lucru și atunci este cel mai bine ca pe 3-4-5 faze să existe certitudinea că s-au executat acele lucrări după care să se finanțeze în continuare.Implicit, să se ia măsurile de siguranță de căt...2019-11-0802 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastVizitele in santier pentru verificarea etapelorAi voie să mergi pe șantier, să discuți întâi cu dezvoltatorul să îți permită accesul acolo prin acordul constructorului să accesezi șantierul. Dar bineînțeles, un dezvoltator sau un constructor de bună credință nu ar avea nimic împotrivă dacă condițiile de siguranță sunt îndeplinite.Bineînțeles, sunt și anumite situații excepționale când nu te poți duce acolo. Sau dacă fazele de execuție sunt deja avansate, în sensul în care poți să intri fizic în apartament, este o măsură normală, să ajungi și să vezi ce calitate ai din această fază a construcției.2019-11-0801 minPaul Dumbravanu Avocat Imobiliare PodcastDocumentele obligatorii de la vanzatorDacă locuința ta încă nu a fost construită, dar dezvoltatorul îți vinde anumite informații atunci fii foarte atent la acest aspect. Dezvoltatorul îți vinde practic un plan. Acest plan pe care el îl are.„De cele mai multe ori, acest plan nu corespunde cu autorizația viitoare de construire care va fi emisă de către autorități. Și atunci atenția cea mai mare să fie în legătură cu ce acte deține și sunt girate de către o autoritate. Nu discutăm doar de un teren pentru că implicațiile în a vinde sau a cumpăra un teren...2019-11-0801 min