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The Naturals Podcast2026-01-2054 minJeff Reinhart talks -Ordinary people doing Extraordinary things-2026-01-0649 minGenerous Business Owner2025-12-2336 minDoctors Investor Club Podcast2025-12-171h 12截胡不截财
截胡不截财EP.123 住高层,现在就需要考虑未来了!【总结】本期播客围绕高层住宅的发展、拆迁、选择以及房产税等问题展开深入讨论,分析了高层住宅现状、面临的挑战和未来趋势,为个体购房决策和行业发展提供了参考,内容如下: 高层住宅发展背景与现状 发展原因 城市化需求:大量原始建筑形态为低楼层、矮房子、城中村和宅基地,城市化进程促使高层住宅拔地而起。Jeff 指出,2000 年后尤其是 2010 年后高层住宅大爆发,全国约 3 亿人居住在高层。 拆迁效率与成本:拆迁存在诸多不确定因素,如钉子户、规划调整和补偿问题等,导致拆迁周期长、成本高。Kyle分享了广州一个项目从 1989 年启动拆迁,直至 2021 年才完成的案例。相比之下,净地招拍挂拿地价格可控,开发商更倾向于此。 地货比因素:地货比是衡量开发效益的重要指标,一般 6 层楼拆建为 18 层楼可实现较好的经济效益。Jeff 提到行业内存在 1 : 3 的拆建比例概念。 现状规模:目前全国高层住宅存量较大,按 400 亿平方米存量推算,至少 3 亿人居住在高层。 高层住宅拆迁与城市更新难题 拆迁难度与成本 高层拆迁困境:高层住宅拆迁面临诸多难题,如拆迁成本高、安全风险大、规划调整复杂等。徐霆威认为,超高层住宅未来城市更新路径难以想象。 案例分析:以武汉绿城项目为例,拆除存量高楼需资方、代建方和政府多方协调,且爆破需满足严格的安全条件。此外,美国曾有逐层拆除高层的案例,但成本比新建还高。 城市更新差异 不同区域情况:不同区域的城市更新难度差异较大。上海的三林老街、前滩等区域因原本为农田或厂房,较易实现大规模城市更新;而浦西的东安一村等核心地段拆迁成本极高,超高层住宅拆迁则更难。 未来挑战:随着高层住宅老化,其拆迁和城市更新将成为巨大挑战,需提前规划和应对。 高层住宅选择与应对策略 个体选择建议 小城市与远郊高层:小城市和大城市超远郊的高层住宅未来缺乏流动性和经济价值,应及时出清。Jeff 认为,这些地区人口流失,物业费难收,房子将失去金融属性。 大城市主城区:大城市主城区的高层住宅需分化看待,优先选择新、低楼层且配套好的房源。徐霆威建议,可通过置换实现资产优化,如大换小、老换新等。 应对策略思考 及时止损:当高层住宅出现问题时,应及时止损卖掉,避免资产价值进一步下降。 关注产品迭代:随着房地产市场发展,产品迭代迅速,购房者应关注新房的得房率、配置等指标,避免因产品代际差而遭受经济损失。 高层住宅的优缺点分析 优点 经济与效率:高层住宅能在短期内解决城市住房人口需求,提高土地使用效率和公共投资效率。徐霆威指出,高密度居住可带来消费需求和便利,促进公共配套设施建设。 职住平衡:一定的居住密度和产业配套有助于促进职住平衡,降低通勤时间,提高居民幸福感。Kyle 提到,政府引导边远地区人口集中居住,可减少市政和公共设施资源浪费。 缺点 安全与维护:高层住宅存在安全隐患,如火灾、地震等,且维护成本高。Jeff 举例厦门集美 09 年的房子已成危楼,凸显了高层住宅维护的重要性。 拆迁与更新难题:如前文所述,高层住宅拆迁成本高、难度大,未来城市更新面临挑战。 不同城市高层住宅发展情况 城市差异 重庆:重庆以2200 栋高层住宅(截至 2023 年)断崖式领先,其山地结构和平地少的特点促使建筑向上发展。此外,重庆的岩土结构好,地基扎实,有利于高层建筑建设。 武汉:武汉城市水系发达,用地碎片化,超高层住宅较多。过去高速发展期,政府为获取土地财政收益,批出较高容积率。但随着市场下行,新批住宅容积率有所降低。 北京:北京因政务中心、核心区风貌和安全考虑,对高层住宅限高要求严格,部分超高层顶楼或整栋楼所有权有强制要求。 其他城市:深圳、郑州等城市也曾有较多超高层住宅,但随着市场变化,新批住宅容积率逐渐降低。 未来趋势:随着房地产市场下行和人们对居住品质要求的提高,各城市将更加注重土地使用效率和住宅品质,高层住宅发展将更加理性。 房产税相关讨论 出台可能性:Jeff认为房产税未来可能出台,以弥补土地财政缺口和平衡房地产市场。但落地时间需综合考虑市场情况,避免对市场造成过大冲击。 影响与挑战 居民成本:开征房产税短期内可能增加居民成本负担,但长期来看可能对土地价值有一定支撑。 城市分化:房产税可能导致城市板块之间的分化,形成贫富阶层的城市空间差异。 政策设计:中国出台房产税需考虑多方面因素,政策设计难度较大。 后续建议 个体层面 增强认知:个体应增强对好房子的认知能力,关注新房产品迭代,选择适合自己的房源。 理性决策:在购房决策时,应综合考虑房子的折旧、租售比等因素,避免盲目跟风。 行业层面 关注政策:开发商和相关从业者应关注国家政策动态,合理规划项目开发。 提升品质:注重提升住宅品质和服务水平,满足消费者对美好生活的需求。 【主播】Jeff(“截胡不截财”主播 、同名知识星球,小红书:Jeff大截胡)【嘉宾】Kyle (地产投资部副总裁、10年地产老兵)徐霆威(建筑师 彼山设计创始合伙人)【时间轴】00:02 高层住宅建设原因、拆迁难题与城市更新困境本章节围绕高层住宅展开讨论。提到我国高层住宅多,约3亿人居住其中
2025-12-0953 min截胡不截财
截胡不截财EP.122 香港大火,敲响高层住宅的警钟!【内容总结】本期播客围绕中国高层住宅展开探讨,分析了其发展原因、现状、优缺点及未来趋势,指出高层住宅虽在过去解决了居住问题,但也存在诸多隐患,未来可能走向分化,内容如下:高层住宅的发展原因城市化需求居住面积提升诉求:Kyle提出,改革开放后人均建筑面积较低,民众急需提升居住质量和面积,而公共资源铺排和公共财政无法支撑大面积扩张,高楼大厦成为满足需求的选择。地理因素与发展效率:霆威认为,中国高层住宅集中在人口稠密、土地资源紧缺的东亚地区,且中国在短时间内走完了其他国家上百年的发展历程,高层住宅能满足效率要求,推进快速城市化。经济与文化因素:Kyle 表示,中国经济发展落后于发达国家,需要可视外示化的高楼大厦证明自身实力,同时民众对高楼有向往,地方官员也将其作为政绩体现。建筑技术与经济模式推动建筑技术突破:二战后建筑技术改良突破,如钢筋混凝土技术发展,为高层住宅建设提供了可能。霆威提到,柯布西耶提出的 “光辉之城” 构想,设想将巴黎老楼改建为 80 米塔楼,能短时间解决住房问题且基础设施使用高效。经济模式驱动:Kyle指出,房地产商与政府合作,通过住宅利润反哺商业建设成本,如绿地集团在全国打造地标和商业并配套住宅。高层住宅的现状与问题火灾灾害隐患火灾频发:全国过去十年高层住宅火灾约 3 万起,每年约 3000 例,如香港大埔洪福院、北京、深圳等地均发生过火灾。救援困难:Kyle提到,消防云梯高度有限,全国最高 101 米云梯仅 40 多台,造价 2000 多万,一般城市主流云梯 50 米左右,难以救援高层火灾。且青壮年逃生相对容易,老人和小孩逃生困难,如香港红福苑火灾遇难者多为老人和小孩。自救难题:大量火灾因窒息致人死亡,防烟面具等自救工具重要,但高度超过一定程度云梯无法触及,救援难度大。建筑设计缺陷:霆威分析,香港洪福院火灾是多种因素叠加结果,楼龄 40 年,建筑系统复杂且老化,采用十字筒平面形成烟囱效应,火势易蔓延。90 - 2005 年塔楼结构是主流,存在采光通风差、疏散不利等问题。建筑老化与维护问题外墙老化维修风险:Kyle分享小区外墙翻新经历,施工过程中因人员交互和工期长存在安全隐患,虽国家出台新标准降低了风险,但仍令人担忧。且不同建筑材料存在不同问题,如砖会脱落,真石漆也需定期维护。开发商质量问题:Jeff指出,国内开发商为追求成本和高周转,建筑质量难以保证,如用海沙建房导致钢筋腐蚀、主体结构坍塌等极端案例。且从拿地到交房周期短,难以保障房子质量。物业维护难题:Kyle表示,物业费增幅难追通胀,物业水平下降,影响房子价值和质量。维修基金存在错配问题,老旧小区维修基金不足,且住户协调困难,如加装电梯需整栋楼高比例表决同意。国外经验借鉴:国外通过制度保障物业费收取和维修基金使用,如美国、日本对欠缴物业费可起诉并强制拍卖房子,但也存在一些社会问题,如子女因欠缴物业费不继承公寓。居住体验问题电梯通勤与水压问题:Kyle提到,超高层电梯通勤时间长,户数多易拥堵,且水压超过 7 层需二次加压,层高越高建造成本越高。温度与景观差异:Jeff指出,超高层温度与地面有区别,高区景观虽好,但与地面绿化脱节,且高区居住可能面临风压、噪音、粉尘等问题。特殊住宅问题:四代宅在不同地区面临不同问题,南方台风天露台存在安全隐患,北方冬季开放式露台不实用,目前主要集中在西南、华南地区。高层住宅的未来趋势产品分化:霆威认为,高层住宅未来将分化,一线城市超高层可能由富裕阶层居住,他们能承担高额物业费,维护住宅品质。制度完善:Kyle表示,为维护住宅价值,未来可能会形成类似国外的物业费制度,加强对住宅维护的制度保障。【主播】Jeff(“截胡不截财”主播 、同名知识星球,小红书:Jeff大截胡)【嘉宾】Kyle(地产投资部副总裁、10年地产老兵)徐霆威(建筑师 彼山设计创始合伙人)【时间轴】00:03  中国高层住宅建设原因及安全等话题探讨本章节开启围绕中国高层住宅问题的探讨,先提及系统缺乏维护易出问题及香港大火并致哀。节目邀请建筑师庭威和地产投资老兵cow参与。探讨从为何80年代尤其是98年房改后大量建造高层住宅展开,说话人2认为原因包括提升居住质量诉求、公共资源和财政限制,以及民众对高楼的向往和官员政绩需求。04:03  东亚高层住宅兴起原因及我国城市规划特点本章节探讨了中国等地高层住宅众多的原因。从地理决定论看,东亚人口稠密、土地资源紧缺,有居住需求;中国发展迅速,高层住宅能推进快速城市化。此外,还有经济追赶和文化自信因素,高楼大厦曾是发达象征。80年代后人均住房面积增加靠空间换面积,集中城区发展能摊薄成本、提高效率,我国政府推进农村“村通”值得称赞。08:43  高层住宅发展历程、现状问题及他国启示本章节讨论了高层建筑的发展历程。二战后,因住房需求紧张,欧洲兴起高层住宅建设,后发现存在城市病,热潮退坡。中国在改革开放后接过这波建设,2010 年后加速。部分地产商采用特定模式开发。欧美一些国家后来掀起拆高层热潮,回归小高层或别墅形态,高层住宅完成历史使命后问题渐显。14:21  高层住宅火灾隐患、案例及建筑设计影响本章节围绕高层住宅火灾灾害展开讨论。提及全国过去十年高层住宅火灾约3万起、每年约3000例,还列举多地案例。大家分享亲身感受,指出高层逃生难、消防设备响应有限,建议配备防毒面具等自救装备。分析香港大火是多因素叠加结果,还谈到不同时期建筑形态及各地居住习惯对高层住宅接受度的影响。图片1: 香港大埔宏福苑塔楼平面图和火灾空腔示意:31:05  高层住宅老化问题、成因及置业关注点本章节围绕高层住宅老化问题展开讨论,指出房龄增长会带来电梯、供水等诸多问题,如香港及上海小区外墙翻新施工存在隐患。还提及开发商建筑质量不达标、质保期短,国内高层住宅老化速度或比国外快一倍,2030年前后可能集中出现问题,同时强调物业因素及高物业费对房屋价值和质量的影响。44:34  国内外住宅维修基金与物业费情况对比探讨本章节围绕物业维修基金和物业费展开讨论。国内新房交房时交一次维修基金,二手买家无需再充值,老小区存在金额不够、协调困难等问题。当下经济下行,物业费有调降趋势,易形成恶性循环。国外维修基金制度较完善,对欠缴物业费处罚严格,但也引发一些社会问题,未来国内或有制度性发展趋势。52:41  超高层住宅现状、问题及投资建造考量本章节主要讨论超高层住宅相关问题。说话人认为未来超高层可向奢侈方向发展,供富裕阶层居住。但超高层存在诸多问题,如结构挑战大、造价指数增长、有风压和水压问题、电梯通勤时间长、噪音和粉尘多等。开发商投资会卡临界点控制成本,节目将分上下集,下期继续聊超高层优缺点。【知识星球】在各位听友们的支持下,本节目的同名知识星球现已开通。听友福利,都可以领取限时3天的知识星球体验卡。我会在星球里分享关于股票、房地产、债券、黄金、公募基金、私募基金、投资方法论、资产配置、财商教育等内容。欢迎大家加入并找到志同道合的一群人,在提高自我认知和能力圈的路上坦诚分享与交流,成就思想和财富双自由的精彩人生!【听友群】
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